Para decidir si seguir arrendando la tierra o comprarla, haga dos cuentas por separado: cuánto le cuesta por año cada camino, y cuánto vale la tierra por la renta que da. En la misma hectárea, las dos pueden apuntar a lados opuestos. El campo que solo hace la primera suele rechazar tierra a precio justo, y en un mercado de arrendamiento apretado el mismo hábito lo puede llevar a pagar de más. En el ejemplo resuelto, arrendando le quedan al campo 1.800 por año y comprando solo 240, pero el precio pedido está 5% por debajo de los 60.000 que la tierra vale por su renta.
Tome una hectárea ofrecida a 57.000 (las cifras valen para cualquier moneda). Hoy usted la arrienda por 3.600 al año. Su dinero rendiría 8% anual en otro lado, usted planifica a 20 años, espera que la tierra valga los mismos 57.000 al final, y el impuesto inmobiliario y el mantenimiento cuestan 600 al año. Ser dueño cuesta entonces 5.160 por año contra 3.600 del arrendamiento: arrendar sale 1.560 más barato por año.
Ahora la segunda pregunta. La tierra da una renta neta de 5.400 por año. Réstele los 600 de impuesto y mantenimiento, divida los 4.800 que quedan por su 8%, y el valor justo da 60.000 por hectárea. A 57.000, la tierra está 5% por debajo de eso, así que, como precio, es una buena compra, por 3.000 por hectárea. Las dos respuestas están bien, porque contestan preguntas distintas. La calculadora de arrendar o comprar tierra hace las dos con las mismas siete cifras.
La oferta casi nunca llega tan ordenada. El vecino vende, el contrato de arrendamiento de ese mismo lote vence en ocho meses, y el banco ya dijo cuánto prestaría. La decisión queda entonces en la cuenta que alguien haga, casi siempre la del costo anual, porque el arrendamiento lo conoce todo el mundo y el precio de compra todavía no se convirtió en una cifra por año.
Lo que usted debería tener al final es una página, fechada y firmada: las dos cuentas, de dónde salió cada una de las siete cifras, el motivo de la elección en una frase y la fecha en que la página se va a revisar. Esa página se arma con la lista del final.
¿Por qué el costo anual de comprar no es el precio dividido por los años?
Porque casi todo lo que usted paga por la tierra vuelve cuando la vende, y el dinero inmovilizado en ella podría estar rindiendo en otro lado. El costo anual de ser dueño tiene tres partes: lo que su dinero rendiría afuera, cobrado sobre el precio; la parte del precio que no espera recuperar, repartida en los años; y el impuesto y el mantenimiento. En el ejemplo se espera que la tierra conserve todo su valor, así que la parte del medio es cero: 8% de 57.000 son 4.560, más 600, lo que da 5.160.
Es la manera habitual de convertir una compra en un costo por año. La FAO, la agencia de las Naciones Unidas para la agricultura y la alimentación, la describe en su manual de costos de producción agrícola como una fórmula en la que “la depreciación y los costos de oportunidad se combinan”, y funciona como las cuotas iguales de un préstamo.
La calculadora usa siempre esa fórmula. Cuando la tierra conserva su valor, como en este ejemplo, la fórmula da los mismos 5.160 que las tres partes de arriba; las dos solo difieren cuando usted espera que la tierra pierda o gane valor. Para controlar la aritmética de la calculadora, use el ejemplo de la propia FAO, una cosechadora comprada a 300.000 dólares, usada cinco años y vendida a 30.000, con una tasa del 4%: la FAO llega a 61.849 dólares por año, y cargar ese precio, el valor de reventa, los años y la tasa en la calculadora da 61.849,32.
De la máquina solo se trae la aritmética. La cosechadora se gasta y la tierra no, y por eso el valor de la tierra al final del horizonte es un juicio suyo, no una cifra de tabla.
Los economistas de extensión de Kansas State University, una universidad agrícola de Estados Unidos, usan el mismo método para comparar una cosechadora comprada con una arrendada. Descartan el atajo de sumar depreciación, interés, reparaciones, impuestos y seguro, porque esa fórmula no sirve para comparar las alternativas: no tiene en cuenta cuándo cae cada pago. Un costo anual armado así no se puede poner al lado de un arrendamiento.
¿Por qué arrendar casi siempre parece barato al lado de comprar?
Porque el arrendamiento le paga al dueño solo una parte de lo que rinde tener la tierra. En su guía de arrendamiento de tierra agrícola, los economistas de extensión de Kansas State dividen el retorno del propietario en dos partes: la plata que entra cada año y la valorización de la tierra. En su ejemplo son 5,5% anual en efectivo y 4,0% en valorización, 9,5% en total. El propietario puede aceptar un arrendamiento que cubra solo la parte en efectivo, porque la valorización la recibe por fuera del contrato de arrendamiento.
Los mismos autores registran que el arrendamiento de tierra agrícola en Kansas estuvo, históricamente, entre 5,5% y 6,5% del valor de la tierra. El arrendamiento del ejemplo, 3.600 sobre 57.000, da 6,3%, adentro de esa franja.
Ponga eso al lado del costo anual y se ve por qué arrendar suele ganar en la cuenta del año. Suponga que el precio es exactamente el justo, es decir, la renta después del impuesto y el mantenimiento dividida por su tasa: 4.800 divididos por 8%, que da 60.000. Con la tierra conservando su valor, ser dueño cuesta el 8% de 60.000, que son 4.800, más los 600 de impuesto y mantenimiento: 5.400, toda la renta de la tierra. El arrendamiento tiene que ser menor que esa renta, porque el arrendatario trabaja la tierra y algo le tiene que quedar por el trabajo y el riesgo.
Entonces, cuando la tierra está a precio justo y no se espera valorización, arrendar sale más barato por año en todo mercado que funcione así. No es que el precio esté alto: los dos números se arman de maneras distintas. “Arrendar sale más barato este año” no prueba que el precio esté alto, y el campo que lo lee así va a seguir rechazando tierra a precio justo.
¿Cuánto vale la tierra por la renta que da?
Acá se divide, en vez de multiplicar. Si la tierra da la misma renta neta todos los años, sin fin, su valor es esa renta dividida por su tasa; los tasadores llaman a esto capitalizar la renta. Edwards, en un artículo revisado por pares del Journal of Applied Farm Economics, señala que el atajo sirve para la tierra porque puede suponerse que produce renta indefinidamente.
Réstele a la renta el impuesto y el mantenimiento antes de dividir. El costo anual ya los cobra, y dejarlos dentro de la renta haría que la tierra pareciera valer más de lo que vale. Lima, en un trabajo para tasadores brasileños sobre la valuación de campos por su renta, hace lo mismo y deduce primero impuestos, seguros y mantenimiento.
La división es corta, y el supuesto detrás es grande: la renta se repite todos los años, para siempre, sin crecer. Edwards muestra cuánto vale ese supuesto. En el caso que él calcula, una renta neta de 300 dólares por acre, al 6% anual antes de impuestos, da 5.000 dólares por acre sin crecimiento, 10.300 con un crecimiento del 3% anual y 31.500 con 5%. La misma tierra y la misma renta inicial dan valores más de seis veces distintos, según una cifra de crecimiento que nadie puede verificar.
Por eso la renta es la cifra más fácil de inflar en la página. Use el promedio de suficientes campañas como para incluir una mala, neto de todo costo de producción, incluido su propio trabajo. Armar ese margen antes de la campaña es el tema del artículo cuánto debería dejar este ciclo. Un año bueno cargado en una fórmula que supone el para siempre puede dar un valor justo del doble del real sin un solo error de cuenta.
En el crecimiento, la calculadora se queda del lado prudente: no tiene casilla para eso y trata la renta como constante. El optimismo solo puede entrar por el valor final. Cargar un valor final por encima del precio de hoy es apostar a que la tierra se valorice. Edwards advierte que, cuando la tierra sube rápido, es tentador suponer que va a seguir subiendo, pero la historia cuenta otra cosa. Antes de decidir, corra la compra con el valor final igual al precio de hoy y vea si la renta sola paga la tierra. Si no la paga, lo que usted está comprando es la esperanza de una valorización, no renta del campo.
¿Dónde exactamente discrepan las dos cuentas?
Corra el ejemplo entero y la diferencia no es redondeo. Tiene un tamaño exacto.
| Lo que recibe la calculadora | Cifra |
|---|---|
| Precio pedido por hectárea | 57.000 |
| Arrendamiento que se paga, por año | 3.600 |
| Lo que rinde su dinero afuera | 8% anual |
| Horizonte | 20 años |
| Renta neta que da la tierra, por año | 5.400 |
| Valor esperado al final | 57.000 |
| Mantenimiento e impuesto inmobiliario, por año | 600 |
| Lo que vuelve | Cifra | Qué cuenta |
|---|---|---|
| Costo anual de comprar | 5.160 | costo anual |
| Costo anual de arrendar | 3.600 | costo anual |
| Diferencia por año | 1.560 a favor de arrendar (aparece como -1.560) | costo anual |
| Valor justo por la renta | 60.000 | valor |
| Precio pedido contra el valor justo | -5,0%, y negativo quiere decir barato | valor |
| Valor actual neto de la compra | 2.356,36 | valor |
Una resta une las dos cuentas. Arrendando, al campo le quedan 5.400 de renta menos 3.600 de arrendamiento, o sea 1.800 por año, sin plata inmovilizada en tierra. Comprando, le quedan 5.400 menos los 5.160 de costo anual, o sea 240 por año, y el 8% que el dinero rendiría afuera ya está contado dentro de esos 5.160. La diferencia entre 1.800 y 240 es el 1.560 de la cuenta del costo anual. Esos mismos 240 por año, sumados a lo largo de 20 años en plata de hoy al 8%, dan 2.356,36. Ese es el valor actual neto: lo que la compra rinde por encima de su 8%.
Cálculo de Rurivia a partir del precio, el arrendamiento, la tasa, el horizonte, la renta, el impuesto y el mantenimiento del ejemplo.
El caso inverso es el peligroso. Suponga un mercado de arrendamiento apretado y un precio pedido más firme: 72.000 para comprar, 6.800 por año para arrendar, la tierra valiendo los mismos 72.000 al final, y la tasa, el horizonte, la renta y el mantenimiento sin cambios. Ser dueño pasa a costar 6.360 por año contra 6.800 del arrendamiento, y por la cuenta del costo anual gana comprar, por 440 por hectárea al año. Por la cuenta del valor, el precio está 20% por encima del justo y la compra pierde 9.425,42 por hectárea en plata de hoy.
Antes de creer ese “comprar”, divida el arrendamiento por el precio: 6.800 sobre 72.000 da 9,4%, bien por encima del 5,5% a 6,5% que registra Kansas State. El que está fuera de línea es el arrendamiento, no el precio. Un arrendamiento empujado por un mercado apretado puede bajar cuando el mercado afloja, y un precio pagado se queda con usted veinte años. Haga esa división cada vez que la cuenta del costo anual pase a favorecer la compra.
¿En qué tasa se da vuelta cada cuenta?
Puede calcular en el dorso de la oferta cuán cerca está cada respuesta de darse vuelta. Son dos tasas, y ninguna aparece en la pantalla de la calculadora.
La cuenta del costo anual se da vuelta cuando el arrendamiento iguala el costo anual de ser dueño. Con la tierra conservando su valor, eso pasa en el arrendamiento menos el mantenimiento, dividido por el precio: 3.600 menos 600, sobre 57.000, que da 5,3%. Por debajo de esa tasa ser dueño sale más barato por año; por encima, arrendar.
La cuenta del valor se da vuelta cuando el valor justo iguala el precio pedido. Eso pasa en la renta menos el mantenimiento, dividida por el precio: 5.400 menos 600, sobre 57.000, que da 8,4%. Es el retorno que paga la propia tierra al precio pedido. Por debajo de esa tasa el precio está barato; por encima, caro.
La distancia entre 5,3% y 8,4% es lo que le queda al arrendatario, escrito como tasa. Cualquier tasa dentro de esa franja produce la discrepancia de la tabla, y el 8% del ejemplo está adentro. Al 5%, las dos cuentas favorecen la compra; al 9%, las dos favorecen el arrendamiento.
Con eso usted ve cuán firme es cada respuesta. La del costo anual tiene margen: su tasa tendría que bajar del 8% a menos de 5,3% para darla vuelta. La del valor está en el filo: al 8,5%, el descuento del 5% ya se convierte en sobreprecio. Escriba las dos distancias al lado de las dos respuestas, para que quien lea la página dentro de un año vea qué tan ajustada fue la decisión. Ese mismo hábito, para cualquier decisión que dependa de una cifra, es el tema del artículo sobre registrar la opción descartada.
¿Y si las dos siguen discrepando, como acá? Se puede hacer la misma cuenta al revés: en vez de preguntar en qué tasa cambia cada respuesta, pregunte a qué precio o a qué arrendamiento cambiaría con su tasa. Para que la cuenta del costo anual también favorezca la compra con su 8%, el precio tendría que bajar al arrendamiento menos el mantenimiento, dividido por la tasa: 3.000 sobre 8%, o sea 37.500 por hectárea. Eso es 37,5% por debajo del valor justo, y ningún vendedor lo acepta.
O el arrendamiento tendría que subir a 5.160, que es 9,05% del precio pedido, muy por encima del 5,5% a 6,5% de Kansas State. Ninguna negociación hace coincidir las dos cuentas en este lote, y en un mercado de arrendamiento que funciona esa discrepancia es normal, como mostró la sección del arrendamiento barato.
Entonces la decisión no es cuál número es más grande. Es qué pesa más en este campo este año: la caja o el retorno. Si falta caja, guíese por la cuenta del costo anual, y tome el precio justo solo como motivo para tener ese lote en vista más adelante. Si sobra plata que, en la práctica, rinde menos que la tasa que usted cargó, guíese por la cuenta del valor: la del costo anual le carga a la compra un rendimiento que su dinero no tendría en otro lado, y un precio que parece justo a su tasa queda todavía mejor a una tasa menor.
¿De dónde sale la tasa, y por qué todo depende de ella?
De lo que su dinero rendiría de verdad en otro lado, no de una tabla. Edwards describe la tasa que piden estas herramientas como el costo de capital del comprador, ponderado por la mezcla de deuda y capital propio: el interés de la plata prestada y el retorno esperado de la plata propia del campo. Y agrega que el retorno del capital propio suele ser más alto que el interés de un préstamo para comprar un inmueble rural.
La tasa pesa más en la cuenta del costo anual. Comparar el costo de ser dueño con un arrendamiento supone que el dinero que usted no gastó en tierra rinde exactamente su tasa en otro lado, todos los años del horizonte. Si nada, adentro o afuera del campo, paga 8% de verdad, los 4.560 que se cobran por eso dentro de los 5.160 no son una alternativa real, y arrendar solo parece más barato. Si el campo puede colocar plata al 8% y tiene más usos así que plata, ese costo es real y probablemente se queda corto.
¿Qué dejan afuera las dos cuentas?
La cuenta del costo anual deja la renta afuera, a propósito. Pone el costo de ser dueño contra el costo de arrendar, y eso solo funciona porque la misma tierra, con el mismo productor agropecuario, da la misma renta arrendada o comprada, y la renta se cancela. Si comprar cambiara la rotación o la escala del establecimiento, eso deja de valer, y hace falta un presupuesto completo.
Todo lo demás que falta está de un solo lado. El arrendamiento deja afuera lo que el contrato puede costarle. Graubner y Hüttel, en un estudio revisado por pares sobre cómo se forman el arrendamiento y el precio de la tierra, señalan que el productor agropecuario puede preferir comprar en vez de arrendar por el costo de negociar contratos de arrendamiento, el costo de buscar tierra cuando pierde un contrato y los riesgos asociados. Nada de eso está en el arrendamiento anual. Un contrato que no se renueva le cuesta al campo la rotación, lo que invirtió en ese suelo y, esa misma campaña, superficie que tiene que conseguir en otro lado.
El arrendamiento también tiene una ventaja que no aparece en los números: se puede salir. El que arrienda devuelve el lote al terminar el contrato, y el dueño no puede devolver la tierra en un año malo sin vender a precio de año malo. Esa libertad vale algo, y ninguna de las dos cuentas la incluye. Ponerle precio exige una cuenta que la calculadora no hace, así que anote esa ventaja por escrito, al lado del arrendamiento, antes de comparar.
Del lado de la compra, lo que falta son costos de entrada que dependen del país: impuesto de transferencia, escritura, registro, comisión y el impuesto sobre una venta futura. Súmelos al precio antes de cargarlo, o el costo anual sale demasiado bajo.
Lo último es si se puede pagar. El manual de la FAO recuerda que la decisión de comprar “se basa no solo en el costo de oportunidad de ambas opciones, sino también en la disponibilidad de los activos capitales en el mercado y en la habilidad para financiar dicha compra”. Si la cuota del préstamo entra en la caja cada año es otra cuenta, y es la que suele quebrar un campo primero. Esa cuenta es el tema del artículo si la deuda cabe en lo que genera el campo. El costo anual de esta página es un costo económico repartido en los años, no un cronograma de pagos, y el banco va a pedir el cronograma.
¿Cuándo el arrendamiento y el precio dejan de moverse juntos?
El arrendamiento y el precio de la tierra se forman en dos mercados distintos. Graubner y Hüttel señalan que, en la venta de tierra, cada transacción es específica, la ubicación importa, y lo típico es un solo vendedor frente a varios compradores posibles, mientras que en el arrendamiento los mismos campos compiten por los mismos lotes año tras año.
Eso importa al elegir la tasa del valor justo. Los dos advierten que usar la relación entre arrendamiento y precio de la zona como reemplazo de lo que va a rendir la producción puede dar resultados sesgados, porque arrendamiento y precio de venta pueden separarse, más todavía después de un cambio fuerte en el precio del grano o cuando la tierra tiene otro uso posible. Así que no use el arrendamiento de la zona dividido por el precio de la tierra como tasa para convertir la renta en valor de tierra: esa división mide lo que cobra el dueño, no lo que rinde la producción. Sí sirve para ver si un arrendamiento está fuera de línea, como el de 6.800.
En la práctica, cuando el precio del grano salta, el precio de la tierra tiende a subir primero y el arrendamiento viene tarde o no viene, porque se negocia con el propietario y queda fijado en el contrato, en vez de seguir los ingresos de esta campaña. El campo que hace la cuenta del valor con los precios de hoy y la del costo anual con un arrendamiento firmado hace tres años está comparando dos momentos distintos.
¿Por qué la misma oferta recibe respuesta distinta en dos campos?
Porque la tasa es del campo, no de la tierra. Dos vecinos que miran la misma hectárea a 57.000, con la misma renta de 5.400 y los mismos 600 de mantenimiento, llegan a respuestas opuestas si uno puede colocar plata al 9% y el otro al 5%. Para el primero, el precio está 6,9% por encima del valor justo y la compra pierde 3.012 por hectárea. Para el segundo, el precio está 40,6% por debajo del justo y la compra gana 24.301.
El mismo lote, la misma oferta, el mismo día. Por eso la calculadora muestra los dos resultados y ningún veredicto: elegir entre ellos depende de lo que puede hacer el dinero de ese campo, y eso solo lo sabe quien lleva ese campo. Un estudio brasileño sobre eucalipto en diez establecimientos del estado de São Paulo encontró la misma división en la práctica, con el retorno cayendo por debajo del mínimo al comprar la tierra en vez de arrendarla en la mitad de ellos; es forestación en otro país, así que tómelo como señal de que la respuesta depende del rinde y del precio de cada campo, no como referencia.
Hay un caso en que la cuenta del costo anual se puede dejar de lado, y es común. El campo que no tiene otro uso realista para su dinero, no quiere gastar su capacidad de endeudamiento en otra cosa y depende de un arrendamiento que el propietario puede no renovar no está eligiendo entre dos caminos comparables. Está eligiendo entre tener la tierra y quizás no sembrar. Con la cuenta del valor, ese campo todavía puede verificar si el precio se sostiene; la del costo anual es la respuesta a una pregunta que el campo no se está haciendo.
Hay dos preguntas más al lado de esta. Si ese lote debe estar en la lista de compras planificadas del campo es tema de un plan de inversiones escrito, un artículo sobre definir las prioridades de inversión antes de que llegue cualquier oferta. Si una compra devuelve lo que costó a lo largo de su vida, a su tasa, es la cuenta de esta inversión se paga, que también vale para la tierra, con un horizonte de una generación.
Una decisión de este tamaño se toma una vez y se convive con ella veinte años. La guía de gestión de establecimientos trata de cómo encaja una decisión así en la gestión de todo el campo, y los artículos de planificación tratan los planes de los que depende.
Por dónde empezar
Dos a tres horas, con la oferta sobre la mesa, los montos de los últimos tres contratos de arrendamiento de la zona que pueda averiguar y los registros de ingresos y costos del campo. El resultado es una página con las dos cuentas, fechada y firmada. La calculadora hace la aritmética; cada punto de abajo es una cifra que ella no puede buscar por usted.
¿Qué cifra envejece más rápido?
El arrendamiento. De las siete cifras, el precio pedido vence con la oferta, la renta es un promedio que se mueve despacio, el impuesto y el mantenimiento casi no se mueven, y su tasa solo cambia cuando cambian sus alternativas. El arrendamiento se renegocia en un calendario que controla otra persona, y por sí solo puede dar vuelta la cuenta del costo anual. Una página armada sobre un arrendamiento que ya se renegoció es la respuesta a una pregunta que ya no existe. Por eso la fecha de revisión de la última línea es la fecha del contrato, no un aniversario de la página.