Para decidir se continua arrendando a terra ou se compra, faça duas contas separadas: quanto cada caminho custa por ano, e quanto a terra vale pela renda que ela dá. No mesmo hectare, as duas podem apontar para lados opostos. A fazenda que só faz a primeira costuma recusar terra a preço justo, e num mercado de arrendamento apertado o mesmo hábito pode levá-la a pagar caro. No exemplo resolvido, arrendando sobram 1.800 por ano e comprando só 240, mas o preço pedido fica 5% abaixo dos 60.000 que a terra vale pela renda.
Pegue um hectare oferecido por 57.000 (os números valem para qualquer moeda). Você arrenda esse hectare hoje por 3.600 ao ano. O seu dinheiro renderia 8% ao ano em outro lugar, você planeja para 20 anos, espera que a terra valha os mesmos 57.000 no fim, e o ITR e a manutenção custam 600 ao ano. Ser dono custa então 5.160 por ano, contra 3.600 do arrendamento: arrendar sai 1.560 mais barato por ano.
Agora a segunda pergunta. A terra dá uma renda líquida de 5.400 por ano. Tire os 600 de imposto e manutenção, divida os 4.800 que sobram pelos seus 8%, e o valor justo dá 60.000 por hectare. A 57.000, a terra está 5% abaixo disso, então, como preço, é boa compra, por 3.000 por hectare. As duas respostas estão certas, porque respondem a perguntas diferentes. A calculadora de arrendar ou comprar terra faz as duas com os mesmos sete números.
A oferta quase nunca chega arrumada assim. O vizinho vai vender, o contrato de arrendamento daquela mesma área vence em oito meses, e o banco já disse quanto emprestaria. A decisão fica então na conta que alguém fizer, quase sempre a do custo anual, porque o arrendamento todo mundo conhece e o preço de compra ainda não virou um número por ano.
O que você deve ter no fim é uma página, datada e assinada: as duas contas, de onde saiu cada um dos sete números, o motivo da escolha em uma frase e a data em que a página vai ser revista. Você monta essa página com a lista do fim do artigo.
Por que o custo anual de comprar não é o preço dividido pelos anos?
Porque quase tudo o que você paga pela terra volta quando você vende, e o dinheiro parado nela poderia estar rendendo em outro lugar. O custo anual de ser dono tem três partes: o que o seu dinheiro renderia fora, cobrado sobre o preço; a parte do preço que você não espera recuperar, dividida pelos anos; e o imposto e a manutenção. No exemplo, a terra deve manter o valor inteiro, então a parte do meio é zero: 8% de 57.000 são 4.560, mais 600, o que dá 5.160.
Esse é o jeito padrão de transformar uma compra em custo por ano. A FAO, a agência das Nações Unidas para agricultura e alimentação, descreve no manual de custo de produção agrícola uma fórmula de anuidade que junta a depreciação e o custo de oportunidade, que funciona como as parcelas iguais de um financiamento.
A calculadora usa sempre essa fórmula. Quando a terra mantém o valor, como neste exemplo, a fórmula dá os mesmos 5.160 das três partes acima; as duas só diferem quando você espera que a terra perca ou ganhe valor. Para conferir a aritmética da calculadora, use o exemplo da própria FAO, uma colhedora comprada por 300.000 dólares, usada cinco anos e vendida por 30.000, a 4% ao ano: a FAO chega a 61.849 dólares por ano, e digitar esse preço, o valor de revenda, os anos e a taxa na calculadora dá 61.849,32.
Da máquina só vem a aritmética. A colhedora se desgasta e a terra não, e é por isso que o valor da terra no fim do horizonte é um julgamento seu, não um número de tabela.
Os economistas da extensão da Kansas State University, universidade agrícola dos Estados Unidos, usam o mesmo método para comparar colhedora comprada com colhedora arrendada. Eles descartam o atalho de somar depreciação, juros, reparos, impostos e seguro, porque essa fórmula não serve para comparar as alternativas: ela ignora quando cada pagamento acontece. Um custo anual montado desse jeito não pode ser colocado ao lado de um arrendamento.
Por que arrendar quase sempre parece barato ao lado de comprar?
Porque o arrendamento paga ao dono só uma parte do que a terra rende para quem a possui. No guia de arrendamento de lavoura da extensão, os economistas da Kansas State dividem o retorno do proprietário em duas partes: o dinheiro que entra todo ano e a valorização da terra. Na ilustração deles, são 5,5% ao ano em dinheiro e 4,0% em valorização, 9,5% no total. O proprietário pode aceitar um arrendamento que cubra só a parte em dinheiro, porque a valorização ele recebe por fora do contrato de arrendamento.
Os mesmos autores registram que o arrendamento de lavoura no Kansas ficou, historicamente, entre 5,5% e 6,5% do valor da terra. O arrendamento do exemplo, 3.600 sobre 57.000, dá 6,3%, dentro dessa faixa.
Coloque isso ao lado do custo anual e dá para ver por que arrendar costuma ganhar na conta do ano. Suponha que o preço seja exatamente o justo, ou seja, a renda depois do imposto e da manutenção dividida pela sua taxa: 4.800 divididos por 8%, que dá 60.000. Com a terra mantendo o valor, ser dono custa 8% de 60.000, que são 4.800, mais os 600 de imposto e manutenção: 5.400, a renda inteira da terra. O arrendamento tem que ser menor que essa renda, porque o arrendatário planta a terra e precisa ficar com alguma coisa pelo trabalho e pelo risco.
Então, quando a terra está a preço justo e não se espera valorização, arrendar sai mais barato por ano em todo mercado que funciona desse jeito. Não é que o preço esteja alto: os dois números são montados de jeitos diferentes. “Arrendar sai mais barato este ano” não prova que o preço está alto, e a fazenda que lê assim vai continuar recusando terra a preço justo.
Quanto a terra vale pela renda que ela dá?
Aqui se divide, em vez de multiplicar. Se a terra dá a mesma renda líquida todo ano, sem fim, o valor dela é essa renda dividida pela sua taxa; os avaliadores chamam isso de capitalizar a renda. Edwards, em artigo revisado por pares no Journal of Applied Farm Economics, lembra que o atalho serve para terra porque pode-se supor que ela produz renda indefinidamente.
Tire o imposto e a manutenção da renda antes de dividir. O custo anual já cobra esses dois, e deixá-los dentro da renda faria a terra parecer valer mais do que vale. A avaliação de imóvel rural no Brasil faz o mesmo. Lima, em trabalho sobre capitalização da renda em propriedades rurais apresentado no congresso brasileiro de engenharia de avaliações (Cobreap) de 2006, calcula o valor como a renda líquida dividida pela taxa, e antes tira da renda taxas, impostos, seguros e manutenção.
A divisão é curta, e a suposição por trás dela é grande: a renda se repete todo ano, para sempre, sem crescer. Edwards mostra quanto vale essa suposição. No caso que ele calcula, uma renda líquida de 300 dólares por acre, a 6% ao ano antes do imposto, dá 5.000 dólares por acre sem crescimento, 10.300 com crescimento de 3% ao ano e 31.500 com 5%. A mesma terra e a mesma renda inicial dão valores mais de seis vezes distantes, conforme um número de crescimento que ninguém consegue conferir.
Por isso a renda é o número mais fácil de inflar na página. Lima faz esse alerta: “A rentabilidade de uma fazenda não deve ser projetada com base apenas nos dados do corrente ano sobre receitas e despesas”. Use a média de safras suficientes para incluir uma ruim, líquida de todo custo de produção, inclusive o seu próprio trabalho. Montar essa margem antes do ciclo é o assunto do artigo quanto esse ciclo deve deixar. Um ano bom digitado numa fórmula que supõe o para sempre pode dar um valor justo duas vezes maior que o real, sem nenhum erro de conta.
No crescimento, a calculadora fica do lado cauteloso: ela não tem campo para isso e trata a renda como constante. O único número por onde o otimismo pode entrar é o valor da terra no fim. Digitar um valor final acima do preço de hoje é apostar que a terra vai valorizar. Edwards alerta que, quando a terra sobe rápido, é tentador supor que ela vai continuar subindo, mas o histórico conta outra coisa. Antes de decidir, rode a compra com o valor final igual ao preço de hoje e veja se a renda sozinha paga a terra. Se não pagar, o que você está comprando é a esperança de valorização, não renda da fazenda.
Onde exatamente as duas contas discordam?
Rode o exemplo inteiro e a diferença não é arredondamento. Ela tem tamanho exato.
| O que a calculadora recebe | Número |
|---|---|
| Preço pedido por hectare | 57.000 |
| Arrendamento pago, por ano | 3.600 |
| O que o seu dinheiro rende fora | 8% ao ano |
| Horizonte | 20 anos |
| Renda líquida que a terra dá, por ano | 5.400 |
| Valor esperado no fim | 57.000 |
| Manutenção e ITR, por ano | 600 |
| O que volta | Número | Qual conta |
|---|---|---|
| Custo anual de comprar | 5.160 | custo anual |
| Custo anual de arrendar | 3.600 | custo anual |
| Diferença por ano | 1.560 a favor de arrendar (aparece como -1.560) | custo anual |
| Valor justo pela renda | 60.000 | valor |
| Preço pedido contra o valor justo | -5,0%, e negativo quer dizer barato | valor |
| Valor presente líquido da compra | 2.356,36 | valor |
Uma subtração liga as duas contas. Arrendando, a fazenda fica com 5.400 de renda menos 3.600 de arrendamento, ou 1.800 por ano, sem dinheiro parado em terra. Comprando, fica com 5.400 menos os 5.160 de custo anual, ou 240 por ano, e os 8% que o dinheiro renderia fora já estão contados dentro dos 5.160. A diferença entre 1.800 e 240 é o 1.560 da conta do custo anual. Esses mesmos 240 por ano, somados ao longo de 20 anos em dinheiro de hoje a 8%, dão 2.356,36. Esse é o valor presente líquido: o que a compra rende acima dos seus 8%.
Cálculo da Rurivia a partir do preço, do arrendamento, da taxa, do horizonte, da renda, do imposto e da manutenção do exemplo.
O caso inverso é o perigoso. Suponha um mercado de arrendamento apertado e um preço pedido mais firme: 72.000 para comprar, 6.800 por ano para arrendar, a terra valendo os mesmos 72.000 no fim, e taxa, horizonte, renda e manutenção iguais. Ser dono passa a custar 6.360 por ano contra 6.800 do arrendamento, e pela conta do custo anual comprar ganha, por 440 por hectare ao ano. Pela conta do valor, o preço está 20% acima do justo e a compra perde 9.425,42 por hectare em dinheiro de hoje.
Antes de acreditar nesse “comprar”, divida o arrendamento pelo preço: 6.800 sobre 72.000 dá 9,4%, bem acima dos 5,5% a 6,5% que a Kansas State registra. Quem está fora da linha é o arrendamento, não o preço. Um arrendamento puxado por mercado apertado pode cair quando o mercado folga, e um preço pago fica com você por vinte anos. Faça essa divisão sempre que a conta do custo anual passar a favorecer a compra.
Em que taxa cada conta vira?
Dá para calcular no verso da proposta o quanto cada resposta está perto de virar. São duas taxas, e nenhuma aparece na tela da calculadora.
A conta do custo anual vira quando o arrendamento fica igual ao custo anual de ser dono. Com a terra mantendo o valor, isso acontece no arrendamento menos a manutenção, dividido pelo preço: 3.600 menos 600, sobre 57.000, que dá 5,3%. Abaixo dessa taxa, ser dono sai mais barato por ano; acima, arrendar sai.
A conta do valor vira quando o valor justo fica igual ao preço pedido. Isso acontece na renda menos a manutenção, dividida pelo preço: 5.400 menos 600, sobre 57.000, que dá 8,4%. É o retorno que a própria terra paga ao preço pedido. Abaixo dessa taxa o preço está barato; acima, caro.
A distância entre 5,3% e 8,4% é a margem que fica com o arrendatário, escrita como taxa. Qualquer taxa dentro dessa faixa produz a discordância da tabela, e os 8% do exemplo estão dentro dela. A 5%, as duas contas favorecem a compra; a 9%, as duas favorecem o arrendamento.
Com isso você vê o quanto cada resposta é firme. A do custo anual tem folga: a sua taxa teria que cair de 8% para menos de 5,3% para ela virar. A do valor está por um fio: a 8,5%, o desconto de 5% já vira ágio. Escreva as duas distâncias ao lado das duas respostas, para que quem ler a página daqui a um ano veja o quanto a decisão foi apertada. Esse mesmo hábito, para qualquer decisão que dependa de um número, é o assunto do artigo sobre registrar a opção descartada.
E se as duas continuarem discordando, como aqui? Dá para fazer a mesma conta ao contrário: em vez de perguntar em que taxa cada resposta muda, pergunte a que preço ou a que arrendamento ela mudaria com a sua taxa. Para a conta do custo anual também favorecer a compra com os seus 8%, o preço teria que cair para o arrendamento menos a manutenção, dividido pela taxa: 3.000 sobre 8%, ou 37.500 por hectare. Isso é 37,5% abaixo do valor justo, e nenhum vendedor aceita.
Ou o arrendamento teria que subir para 5.160, que é 9,05% do preço pedido, muito acima dos 5,5% a 6,5% da Kansas State. Nenhuma negociação faz as duas contas concordarem nessa área, e num mercado de arrendamento que funciona essa discordância é normal, como a seção do arrendamento barato mostrou.
Então a decisão não é qual número é maior. É o que pesa mais nesta fazenda neste ano: o caixa ou o retorno. Se falta caixa, siga a conta do custo anual, e trate o preço justo só como motivo para ter essa área em vista mais adiante. Se sobra dinheiro que, na prática, rende menos que a taxa que você digitou, siga a conta do valor: a do custo anual cobra da compra um rendimento que o seu dinheiro não teria em outro lugar, e um preço que parece justo à sua taxa fica melhor ainda a uma taxa menor.
De onde sai a taxa, e por que tudo depende dela?
Do que o seu dinheiro renderia de verdade em outro lugar, não de uma tabela. Edwards descreve a taxa que essas ferramentas pedem como o custo de capital do comprador, ponderado pela mistura de dívida e capital próprio: o juro do dinheiro emprestado e o retorno esperado do dinheiro da própria fazenda. E acrescenta que o retorno do capital próprio costuma ser mais alto que o juro de empréstimo para compra de imóvel rural.
A taxa pesa mais na conta do custo anual. Comparar o custo de ser dono com um arrendamento supõe que o dinheiro que você não gastou na terra rende exatamente a sua taxa em outro lugar, todo ano do horizonte. Se nada, dentro ou fora da fazenda, paga 8% de verdade, os 4.560 cobrados por isso dentro dos 5.160 não são alternativa real, e arrendar só parece mais barato. Se a fazenda consegue aplicar dinheiro a 8% e tem mais usos assim do que dinheiro, a cobrança é real e provavelmente está baixa.
O que as duas contas deixam de fora?
A conta do custo anual deixa a renda de fora, de propósito. Ela coloca o custo de ser dono contra o custo de arrendar, e isso só funciona porque a mesma terra, com o mesmo produtor rural, dá a mesma renda arrendada ou comprada, e a renda se cancela. Se comprar mudar a rotação ou a escala da operação, isso deixa de valer, e aí é preciso um orçamento completo.
Todo o resto que falta está de um lado só. O arrendamento deixa de fora o que o contrato pode custar. Graubner e Hüttel, em estudo revisado por pares sobre como se formam o arrendamento e o preço da terra, observam que o produtor rural pode preferir comprar em vez de arrendar por causa do custo de negociar contratos de arrendamento, do custo de procurar terra quando perde um contrato e dos riscos ligados a isso. Nada disso está no arrendamento anual. Um contrato não renovado custa à fazenda a rotação, o que ela investiu naquele solo e, na mesma safra, uma área que ela precisa achar em outro lugar.
O arrendamento também tem uma vantagem que não aparece nos números: dá para sair. Quem arrenda devolve a área no fim do contrato, e quem é dono não devolve a terra num ano ruim sem vender a preço de ano ruim. Essa liberdade vale alguma coisa, e nenhuma das duas contas a inclui. Dar preço a ela exige uma conta que a calculadora não faz, então anote essa vantagem por escrito, ao lado do arrendamento, antes de comparar.
Do lado da compra, o que falta são custos de entrada que dependem do país: ITBI, escritura, registro, corretagem e o imposto sobre uma venda futura. Some tudo isso ao preço antes de digitar, ou o custo anual sai baixo demais.
O último é se dá para pagar. O manual da FAO lembra que a escolha depende também da oferta do bem no mercado e da capacidade de financiar a compra. Se a parcela do financiamento cabe no caixa todo ano é outra conta, e é ela que costuma quebrar a fazenda primeiro. Essa conta é o assunto do artigo minha dívida cabe no que a fazenda gera. O custo anual desta página é um custo econômico distribuído pelos anos, não um cronograma de pagamento, e o banco vai pedir o cronograma.
Quando o arrendamento e o preço param de andar juntos?
Arrendamento e preço da terra se formam em dois mercados diferentes. Graubner e Hüttel apontam que, na venda de terra, cada transação é específica, a localização importa, e o normal é um vendedor só diante de vários compradores possíveis, enquanto no arrendamento as mesmas fazendas disputam os mesmos talhões ano após ano.
Isso importa na hora de escolher a taxa do valor justo. Os dois alertam que usar a relação entre arrendamento e preço da região como substituto do que a produção vai render pode dar resultado distorcido, porque arrendamento e preço de venda podem se afastar, mais ainda depois de uma mudança forte no preço do grão ou quando a terra tem outro uso possível.
Lima faz o mesmo alerta na linguagem dos laudos de avaliação rural: “Taxas deduzidas de arrendamentos não podem ser utilizadas para avaliar propriedades através da rentabilidade, e uma combinação de taxas também não é recomendada”. Em palavras simples: não use o arrendamento da região dividido pelo preço da terra como a taxa que transforma a renda da produção em valor de terra, porque essa divisão mede o que o dono recebe de arrendamento, não o que a produção rende. Ela continua servindo para conferir se um arrendamento está fora da linha, como no caso do arrendamento de 6.800.
Na prática, quando o preço do grão salta, o preço da terra tende a subir primeiro e o arrendamento vem depois ou nem vem, porque ele é negociado com o proprietário e fica fixado no contrato, em vez de acompanhar a receita desta safra. A fazenda que faz a conta do valor com o preço de hoje e a conta do custo anual com um arrendamento assinado três anos atrás está comparando dois momentos diferentes.
Por que a mesma oferta recebe resposta diferente em duas fazendas?
Porque a taxa é da fazenda, não da terra. Dois vizinhos olhando o mesmo hectare a 57.000, com a mesma renda de 5.400 e os mesmos 600 de manutenção, chegam a respostas opostas se um consegue aplicar dinheiro a 9% e o outro a 5%. Para o primeiro, o preço está 6,9% acima do valor justo e a compra perde 3.012 por hectare. Para o segundo, o preço está 40,6% abaixo do justo e a compra ganha 24.301.
Mesma área, mesma oferta, mesmo dia. É por isso que a calculadora mostra os dois resultados e nenhum veredito: escolher entre eles depende do que o dinheiro daquela fazenda consegue fazer, e só quem toca aquela fazenda sabe isso.
Um estudo brasileiro mediu essa divisão numa atividade real. Souza e colegas, em trabalho revisado por pares sobre eucalipto em dez propriedades do Vale do Paraíba (SP), calcularam o plantio com e sem a compra da terra, contra uma taxa mínima de atratividade (a TMA, o retorno mínimo que se aceita) de 8,75% ao ano. Sem a terra na conta, o valor presente líquido (VPL) e a taxa interna de retorno (TIR) ficaram acima desse piso: “O VPL médio encontrado foi de R$ 2.015/ha e TIR de 14,8% a.a.”.
Com a terra comprada, “a TIR do projeto caiu em média 40%, com uma taxa de retorno inferior à TMA utilizada”. Nada mudou no plantio; o que mudou foi o preço da terra entrar na conta.
Pelo lado do valor, o resultado ficou colado ao preço: “O valor médio da terra no Vale do Paraíba, no estado de São Paulo é de R$ 4.549 por hectare”, e o valor que o eucalipto justificava ficou em média em R$ 4.537. Cinco das dez propriedades continuaram acima da taxa mínima com a terra comprada, e cinco não, na mesma cultura, na mesma região e no mesmo ano. O lado em que cai cada hectare depende da produtividade e do preço dele, e não existe resposta regional para copiar.
Há um caso em que a conta do custo anual pode ser deixada de lado, e ele é comum. A fazenda que não tem outro uso realista para o dinheiro, não quer gastar a capacidade de endividamento em outra coisa e depende de um arrendamento que o proprietário pode não renovar não está escolhendo entre dois caminhos comparáveis. Está escolhendo entre ter a terra e talvez não plantar. Com a conta do valor, essa fazenda ainda consegue conferir se o preço se sustenta; a do custo anual é a resposta a uma pergunta que a fazenda não está fazendo.
Duas outras perguntas ficam ao lado desta. Se essa área deve estar na lista de compras planejadas da fazenda é assunto de um plano de investimentos escrito, artigo sobre definir as prioridades de investimento antes de qualquer oferta chegar. Se uma compra devolve o que custou ao longo da vida dela, à sua taxa, é a conta de esse investimento se paga, que vale também para terra, num horizonte de uma geração.
Uma decisão desse tamanho se toma uma vez e se convive com ela por vinte anos. O guia de gestão de fazendas trata de como uma decisão assim se encaixa na gestão da fazenda inteira, e os artigos de planejamento tratam dos planos de que ela depende.
Por onde começar
Duas a três horas, com a proposta na mesa, os valores dos três últimos contratos de arrendamento da região que você conseguir saber e os registros de receita e custo da fazenda. O resultado é uma página com as duas contas, datada e assinada. A calculadora faz a aritmética; cada item abaixo é um número que ela não consegue buscar por você.
Qual número envelhece mais rápido?
O arrendamento. Dos sete números, o preço pedido vence com a oferta, a renda é uma média que muda devagar, o imposto e a manutenção quase não mudam, e a sua taxa só muda quando mudam as suas alternativas. O arrendamento é renegociado num calendário que outra pessoa controla, e sozinho ele pode virar a conta do custo anual. Uma página montada sobre um arrendamento que já foi renegociado é a resposta a uma pergunta que não existe mais. Por isso a data de revisão da última linha é a data do contrato, não um aniversário da página.